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轉讓不動產納稅要注意三個要點
更新時間：2017-09-21 20:15:58 字號：T|T
關于納稅人轉讓不動產的營改增稅收政策，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《納稅人
關于納稅人轉讓不動產的營改增稅收政策，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號，以下簡稱“14號公告”）等文件作出了具體規定。納稅人在實務操作中應注意三個問題。
14號公告的適用范圍
納稅人轉讓不動產，其實是“納稅人轉讓其取得的不動產”。與這個概念易混淆的是“房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目”。前者的特征是：納稅人轉讓的不動產是納稅人以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產；納稅人轉讓不動產時該不動產的權屬已登記在自己名下。后者的特征是：銷售不動產的主體是房地產開發企業；銷售的不動產是自行開發的房地產項目，即在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋等不動產投資建設并且******進入流通領域、尚未辦理權屬登記的項目。
只有納稅人轉讓其取得的不動產時，才適用14號公告的有關規定；房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，則不適用該公告。但值得注意的是，如果房地產開發企業將權屬已經登記在自己名下的不動產對外銷售，則應當適用14號公告。
增值稅的納稅地點
營改增前，納稅人轉讓不動產，應當向不動產所在地申報繳納營業稅。營改增后，為保持現行財政體制基本不變，納稅人轉讓其取得的不動產，需要在不動產所在地繳納或預繳稅款。
1.其他個人
由于個人中的其他個人（即自然人）只有居住地，沒有機構所在地，且其他個人只有在發生應稅行為時，才需要計算繳納增值稅，因此，對于其他個人轉讓其取得的不動產，只需在不動產所在地繳納稅款***可以，不需要再回居住地申報繳納。
2.其他個人以外的納稅人
其他個人以外的納稅人，都有機構所在地。一方面，如果這些納稅人轉讓其取得的不動產，只向不動產所在地稅務機關預繳稅款而不向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報，那么機構所在地主管稅務機關***不能全面掌握納稅人的經營行為。另一方面，對于納稅人自身來講，只有將其轉讓不動產的業務與其他業務合并在機構所在地申報納稅，才可以完整地核算全部業務的進項稅額和銷項稅額，******計算應繳稅款。因此，14號公告第三條、第四條和第五條規定：其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管機關申報納稅。同時，第九條規定：“納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減”。
增值稅的計稅方法
增值稅計稅方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法兩種。一般來說，一般納稅人適用一般計稅方法，小規模納稅人適用簡易計稅方法。但是，營改增之后，如果一般納稅人轉讓的不動產是營改增之前取得的，那么由于該不動產在取得時不能取得增值稅專用，所以無進項稅額可以抵扣。因此，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得的不動產，既可以選擇適用簡易計稅方法計稅，也可以選擇適用一般計稅方法計稅。
關于納稅人轉讓其取得的不動產的計稅方法的適用范圍，概括起來有三點：一是一般計稅方法僅適用于一般納稅人；二是一般納稅人轉讓營改增之前取得的不動產，可以在兩種計稅方法中選擇一種適用；三是小規模納稅人轉讓其取得的不動產，適用簡易計稅方法。
14號公告的適用范圍
納稅人轉讓不動產，其實是“納稅人轉讓其取得的不動產”。與這個概念易混淆的是“房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目”。前者的特征是：納稅人轉讓的不動產是納稅人以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產；納稅人轉讓不動產時該不動產的權屬已登記在自己名下。后者的特征是：銷售不動產的主體是房地產開發企業；銷售的不動產是自行開發的房地產項目，即在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋等不動產投資建設并且******進入流通領域、尚未辦理權屬登記的項目。
只有納稅人轉讓其取得的不動產時，才適用14號公告的有關規定；房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，則不適用該公告。但值得注意的是，如果房地產開發企業將權屬已經登記在自己名下的不動產對外銷售，則應當適用14號公告。
增值稅的納稅地點
營改增前，納稅人轉讓不動產，應當向不動產所在地申報繳納營業稅。營改增后，為保持現行財政體制基本不變，納稅人轉讓其取得的不動產，需要在不動產所在地繳納或預繳稅款。
1.其他個人
由于個人中的其他個人（即自然人）只有居住地，沒有機構所在地，且其他個人只有在發生應稅行為時，才需要計算繳納增值稅，因此，對于其他個人轉讓其取得的不動產，只需在不動產所在地繳納稅款***可以，不需要再回居住地申報繳納。
2.其他個人以外的納稅人
其他個人以外的納稅人，都有機構所在地。一方面，如果這些納稅人轉讓其取得的不動產，只向不動產所在地稅務機關預繳稅款而不向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報，那么機構所在地主管稅務機關***不能全面掌握納稅人的經營行為。另一方面，對于納稅人自身來講，只有將其轉讓不動產的業務與其他業務合并在機構所在地申報納稅，才可以完整地核算全部業務的進項稅額和銷項稅額，******計算應繳稅款。因此，14號公告第三條、第四條和第五條規定：其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管機關申報納稅。同時，第九條規定：“納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減”。
增值稅的計稅方法
增值稅計稅方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法兩種。一般來說，一般納稅人適用一般計稅方法，小規模納稅人適用簡易計稅方法。但是，營改增之后，如果一般納稅人轉讓的不動產是營改增之前取得的，那么由于該不動產在取得時不能取得增值稅專用，所以無進項稅額可以抵扣。因此，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得的不動產，既可以選擇適用簡易計稅方法計稅，也可以選擇適用一般計稅方法計稅。
關于納稅人轉讓其取得的不動產的計稅方法的適用范圍，概括起來有三點：一是一般計稅方法僅適用于一般納稅人；二是一般納稅人轉讓營改增之前取得的不動產，可以在兩種計稅方法中選擇一種適用；三是小規模納稅人轉讓其取得的不動產，適用簡易計稅方法。
